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地产:再定位 新机遇

发布时间:2020-02-20 18:43:51

地产:再定位 新机遇 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

限制部分产业发展,践行首都战略定位革新日前北京市发文新增产业禁止和限制目录,我们认为本次发文与21日关于棚户区改造的推进措施相互呼应,旨在践行国家对于北京四个中心的重新定位,为高精尖产业腾出发展空间。按照政策规划,未来北京将集中聚焦四个城市功能——政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心,今后沿着这样一个四个核心功能去发展。我们认为,政治中心是城市功能的核心,而文化、国际交往以及科技创新都将进一步强化城市第三产业的发展势头。本次文件不仅细化了对于制造业、农林牧渔业等产业的限制领域与地区范围,还明确了对应的落实单位,保证执行到位,我们认为这将加速北京城市角色的进一步蜕变。

核心区新增公建出禁令,存量市场迎来契机:

文件中明确核心区将禁止新建酒店、写字楼和展览馆等公建项目(高端产业功能区除外),我们曾在4月份研究报告《北京北京》中,城市重新规划与定位聚焦将重塑北京商办物业市场,而原有的工业地产的产业定位以及核心中心区的新增商办土地供应将日趋谨慎,这一政策符合我们对于北京市场的预判,东、西、北五环内难再有新增办公物业,从土地市场供应来看,今年以来,五环以内办公用地出让仅有一块,且位于丰台区南五环区域,政策执行之后,预计未来新增供应将销声匿迹。一方面是城市功能的更新升级,第三产业的快速发展将提升商办物业需求,另一方面新增供应的限制将强化存量物业的稀缺价值,更为凸显已布局核心区商办物业企业的禀赋优势,我们继续看好地域性商办物业运营商的发展空间。

强化住宅市场外溢效应关于住宅市场本轮政策主要体现为两部分,一方面加速推进棚户区改造,另一方面禁止新建高端住宅以及核心功能区范围内住宅。这意味着除了政策性供给,市区供应将进一步受限,我们预计稀缺性导向下,北京二手市场拐点将近。而从近期数据来看,虽然二手市场成交价格维持在低位,然7月份成交同比已现起色。

同时,北京已然越发以存量市场为主体,而城市功能升级的推动下,需求拉动效应仍在发酵,随着“京津冀”战略的进一步贯彻,外溢效应也将继续得以强化,因此,我们也开始建议继续关注北京区域及周边相关住宅类型公司的投资机遇。

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